2007年1月，上海。沿着南京东路往东走，经过和平饭店的黄铜老转门，再一拐弯就是外滩18号。站在门口，有身穿黑色制服的门童及时为你打开两扇青黄铜合金的镂空雕花大门。他会告诉你，门边的大理石柱子来自18世纪的意大利教堂，而这种石材早在200年前就已经绝迹。再往里走，是有84年历史的大理石厅堂、160年历史的法国珠宝、106年历史的顶级男装和168年历史的瑞士钟表。
现在的外滩18号就是这样一个和日常生活保持距离的地方，但几年前，它还是一座幽暗尘封的破楼，没有灯，走进来的人要用手摸索才能前进。修复和打理这个地方的是上海珩意房地产公司。这个公司的灵魂是三个台湾女人——执行董事张瑷玲、市场总监李永年、营运总监邓懿德。当年，她们是台湾景美女中的高中同学。
“我们认识都超过20年了，是那种会一起出去SHOPPING、彼此知道对方男朋友的朋友。”李永年说，“外滩18号这整个项目，就像Jannette(张瑷玲的英文名字)的BABY，从头到尾都是她在规划，我们就是帮她把梦想具象化的人而已。我们来的时候完全都没有问过待遇谈过条件。”
“你越在社会上混，越知道小时候交的朋友是铁打的。”邓懿德说，“我们三个人的合作，在这个MOMENT当然是要继续下去，能量才刚刚积聚起来。至于将来，如果我们三个里面谁结婚了退出，对公司运营也不会有大的影响，因为整个制度已经建立起来了。”
张瑷玲是三人当中最害羞和低调的一个，她拒绝任何平面媒体的采访和拍照，但她仍然是一个“缺席的在场”。
到上海去
2002年初，刚刚从互联网公司辞职、身在纽约休息的李永年接到了高中同学张瑷玲的一个电话。
电话里，张瑷玲说自己在上海找到了一栋老房子，正在考虑要不要投资，Sylvia(李永年的英文名字)你要不要来上海一趟，帮忙做个可行性报告。李永年问，大概要多久?张瑷玲说，最多也就两个月吧。
“如果那时候她说她有一个公司，问我要不要去上海，我可能会想很久：要不要搬到上海去，将来的长期发展如何规划之类。”李永年说，“可是两个月是很轻松的，想法也很简单，有一个短期的工作，可以去一个新的城市，等于半旅游半工作。”
2005年5月，李永年回到台湾，在家待了一个礼拜就开始收拾行李，准备去上海。临走的时候，妈妈问她去上海干吗，她说我也不知道，反正张瑷玲找我去，就去呗。2002年6月，李永年来到上海，成了张瑷玲身边的第一个员工。
几个月前，张瑷玲在香港得知上海市政府吸引外资参与外滩改造的政策，已经从第一联邦银行集团和裕威集团拿到了一些投资，并且来到上海，参加了外滩建筑开发招商会议。她在上海外滩中山东一路上频繁参观，集中看了4栋楼：2号、6号、18号和27号，最后决定把目标定在18号。在法国学油画出身的张瑷玲从审美的角度出发，觉得外滩18号是外滩50多栋楼里面最漂亮的;此前她又在香港做过金融服务公司，有着很好的商业敏感——外滩18号处于外滩和南京东路的交界处，而且毗邻和平饭店，就商业潜力来说是个最好的选择。
“那时候我站在外滩18号面前，怎么看都不过是破破烂烂一栋楼。但是Jannette就能够看到将来，能够想好将来要把它变成什么样子。”李永年说，“她很有前瞻性，会给你一个很好的规划。接下来一步一步继续做就是了。”
首先面临的困难是合同问题，这个楼到底值得不值得做，合同到底谈不谈得下来，完全不知道。当时外滩的房东是上海久事公司，对方要求必须先提供建筑改造设计图纸。这是非常有风险的事情——连房子是租还是卖，租金或者卖价是多少都还不知道，也没有任何土地、房子或是项目，连公司都还没办法注册，就要先拿出一笔前置投资来做修复建筑计划书。当时和久事公司接触的外资公司不止一家，万一谈不成，这些钱就算是扔水里了。
当时没有注册公司，也不能租赁办公室，李永年、张瑷玲和意大利设计师菲利浦就在陕西南路上租了一个三室一厅的服务型公寓，一人一间卧室，客厅就是办公地点，作为临时的办事处。
后来张瑷玲说，当时和自己竞争的很多外资公司都很强，但是他们没有在上海设立办事处，而是一两个月才有工作人员飞过来一次。所以，自己是和久事公司联系最紧密的一家。
“这其实也是一个合作中的中外文化冲突问题。”李永年说，“那些外国公司没办法理解久事公司的苦衷。这是一家国营色彩的公司，它必须先把设计图纸给政府上级过目，领导认可才能继续往下谈。另一方面，它又是那么大的一家公司，一定有一个身价摆在那里，不可能明白告诉你原因。所以，当时很多公司就此打了退堂鼓，我们的谈判也卡住很久。”
在李永年的记忆里，高中时代的张瑷玲并非学校风云人物，就是“隔壁班一个不爱讲话的害羞女生”。没有想到毕业多年之后重逢，却见识到了这位老同学身上强悍的一面。“她就像一个穿着大人衣服的小孩，还是那么害羞，不愿意和陌生人或者媒体打交道。但是谈判桌上面，她又非常强势。而且她有这个魄力，在一切还是未知数的情况下拿二三十万美元出来，请威尼斯的专业建筑师，用两个月做出了一份修复建筑计划书。”
2002年11月20日，谈判已经进行了半年。这天中午李永年接到久事公司的一个电话，邀请她们晚上饭局，并签下外滩18号20年的使用权合同。“那天正好是我的生日。对我来说，那是非常惊喜的一个时刻。”她说。
